進入2022年，樓市行情依舊很差，雖然越來越多的城市已經放松了樓市調控政策，但是目前人們的購房意愿依舊不強。那麼，為什麼會出現這種現象呢？根本原因是目前樓市存在兩大問題，第一個問題是房價非常高，已經嚴重偏離了居民的正常收入水平，并且人們買房的觀念也正在轉變；第二個問題就是目前我國的總體住房資源已經過剩，并且隨著新建商品房的入市和人口的不斷減少，未來人們對住房的需求也會逐漸減少。房子最終是給人居住的，所以人口才是最終決定房價漲跌的因素。而目前我國新生人口正在不斷減少，人們對住房的擁有率也已經越來越高，這意味著以后需要買房的人將越來越少，房子也將越來越不好賣。因此可以看出，隨著時間的推移，我國的住房資源過剩現象會越來越嚴重。

目前，大量的住房資源都囤積在少數投資客手中，這也是為什麼現在還有很多人沒有房子的原因。但是大家有一點要明白，自從2016年12月份國家提出「房住不炒」的口號之后，各地都在加大對樓市的調控和打擊炒房的力度。隨著樓市調控政策的持續，未來房子的金融屬性會慢慢降低，房子的居住賺錢也將越來越差。特別是從2019年下半年開始，由于央行開始嚴查違規資金流入樓市，導致流入房地產行業的資金減少了很多，這也直接導致房地產行業的資金開始緊張起來。而到了2021年3月份，國家對樓市的金融調控政策再次收緊，不僅銀監會出臺了「限貸令」，央行也開始要求各級金融機構嚴查經營貸違規流入樓市。

隨著金融調控政策的不斷收緊，不僅房企的資金鏈越來越緊張，同時很多投資客的資金鏈也緊張起來。因此，在新房越來越不好賣和售價不斷降低的同時，二手房市場也出現了量價齊跌的現象。更重要的是，隨著2021年9月份全國平均房價迎來6年多以來的首次環比下跌，越來越多的人開始看跌房價，不再看好房地產行業的發展。對此，著名經濟學家馬光遠表示，「房住不炒」將成為永久性的調控政策，房價只漲不跌的時代已經過去，買房就能掙錢的時代也已經過去，未來再想通過房產掙錢，就需要專業的房產知識了。

很明顯，馬光遠雖然改變了自己對樓市的看法，但是并沒有全盤否定房地產行業，而是依舊看漲部分房子。對此，馬光遠提出了3個「20%」：20%的城市、20%的開發商和20%的房子。

另外，融創集團董事長孫宏斌對未來樓市的觀點和馬光遠類似，孫宏斌也看好部分質量好的房子。對此，孫宏斌在接受記者采訪時表示，雖然我國的總體住房資源已經過剩，但是大部分過剩的住房資源都集中在三四線城市，并且這些過剩的住房資源質量一般都比較差。而隨著未來人們經濟條件越來越好，人們對住房的要求會越來越高，因此未來質量好的中高端住宅將越來越受人們歡迎。確實也是如此，目前人們對住宅的擁有率已經很高了，隨著樓市調控政策的持續，未來絕大部分家庭都將會有房子。當人們解決了最基礎的住房問題以后，就算考慮購買更好的房子來改善自己和家人的居住環境，提升自己的生活質量。到了那時，質量好的房子就會越來越受人們歡迎，而對于質量差的房子，未來可能會慢慢被人們拋棄。

因此，對于現在的剛需購房者來說，在買房之前一定不要再像過去那樣隨便買房了，而是要提前做好功課，爭取一次性就購買居住舒適的好房子。那麼，怎樣才能買到適合自己的好房子呢？ 對此，買房牢記「7字真言」

：買中、買邊、不買三，基本不會買到差房子。

①買中：購買中間樓層的房子

目前新建商品房基本上都是高層住宅，特別是在一二線熱點城市的主城區，新建的住宅基本上都是33層甚至更高的住宅。高層住宅可以有效解決城市中土地資源稀缺的問題，同時也有效緩解了城市中住房資源緊缺的情況。但是對于這些高層住宅，由于樓層太高，也有不少缺點，比如一些樓層的采光和通風效果不好，比如低樓層的安全和隱私性不好，還比如高樓層上下樓和用水困難等等。可以說，高層住宅不同樓層差別很大，這導致很多購房者在買房時根本不知道該選擇什麼樣的樓層。

對此筆者建議，如果大家在買房時不知道選擇什麼樓層，也不知道自己喜歡什麼樓層時，可以優先選擇中間樓層。原因很簡單，低樓層和高樓層雖然有各自的優點，但是缺點也非常明顯。而中間樓層則不同，雖然沒有太明顯的優點，但是也沒有太明顯的缺點。在筆者看來，對于幾十層的高層住宅來說，沒有缺點本身就是最大的優點。居住在中間樓層，采光和通風效果都不錯，就算電梯偶爾出現故障上下樓也不會太困難。

②買邊：就是購買邊戶的房子

現在大部分住宅都是兩梯四戶的設計，也就是有兩個邊戶房子和兩個中戶房子。而大家也都知道，邊戶的房子要比中戶的房子好，這不僅僅是因為邊戶房子戶型更大一些，同時也因為邊戶的房子采光和隱私性都比較好。當然，中戶房子價格有優勢，面積又小，導致很多剛需購房者都優先選擇中戶的房子，但是從居住角度來看，還是邊戶房子更好一些。

在高層住宅中，邊戶房子面積大，戶型合理，一般面積都在120平方公尺以上，居住起來非常舒適。而中戶房子一般面積在89-90平方公尺，戶型設計得很緊湊，適合剛需購房者。再加上邊戶房子遠離電梯井和消防通道，安靜且隱私性好，所以從居住角度來看，還是邊戶房子更適合居住一些。

③不買三：就是不買三類房子

1、不購買市區的面積大的老房子。目前很多老小區都開始進行舊改翻新改造了，對于這些老小區來說，隨著小區舊改開始，也就意味著這些房子不再拆遷了。那麼為什麼非要是面積大的老房子呢？原因很簡單，老房子一般位于市中心，售價本身就比較高，如果是面積很大的房子，總價會非常高，很難有購房者接手。對于能買得起這類老房子的購房者，他們既然有經濟能力，不如去購買面積小一點的新建商品房住宅。而從居住角度來看，老小區居住環境和基礎配套設施遠不如新建商品房住宅，再加上戶型設計也不適合現代人居住，因此不建議購買市區老面積大的老房子。

2、不夠買大遠郊的房子。對于很多熱點城市，由于市區房價太高，很多購房者只能退而求其次，選擇去郊區買房。在這里，筆者建議經濟能力不足的剛需購房者去郊區買房，但是并不建議大家去遠郊買房。對于這些遠郊的房價，基本上都是被炒房客炒作起來的，因為剛需購房者通勤不方便，當地居民又沒有買房的必要。

從城市發展方面來看，熱點城市的郊區會慢慢發展起來，捷運公交慢慢都會通，基礎配套設施也會慢慢建設好。但是對于遠郊區域就不同了，這些區域距離市區太遠，且不說以后城市能不能發展到哪里，就算能，那也可能是十幾二十年之后的事情。因此，不建議剛需購房者在遠郊買房，最好選擇在市區或者郊區（近郊）買房。

3、不買小開發商的房子。為什麼不建議買小開發商開發的房子呢？原因有3點，一是小開發商的房子一般質量不好，居住環境和房子的質量和大開發商的樓盤差距很大；二是小開發商資金不充足，很容易出現資金鏈斷裂的情況。一旦這些小開發商資金鏈出現問題，輕則偷工減料、延期交房，重則房子爛尾，并且發生這種情況的機率還比較大；三是小開發商一般沒有物業，樓盤配備的也都是小物業公司，物業服務水平比較差，這導致以后居民在小區的居住體驗會很差，很多時候會一肚子氣。

也正是這些原因，導致小開發商的樓盤保值率和升值率都不如大開發商的樓盤，甚至差距會很大。同一區域的房子，房子交房時間也差不多，但是小開發商的樓盤幾年后就破破爛爛，而大開發商的樓盤由于質量好并且配備了好物業，小區質量會一直保持很好。居住環境差距越來越大，也就導致小開發商的樓盤售價和大開發商的樓盤售價差距會越來越大。就比如筆者一位朋友以前買房時就買了一個小開發商的房子，現在他們小區對面的樓盤售價都超過2萬元/平方公尺了，而他們小區樓盤售價還在1.5萬元/平方公尺。因此，在沒有特殊情況下，就不要購買小開發商的樓盤，特別是小開發商開發的小樓盤房子。